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L’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis (Cass. 3ème civ., 22 janv. 2014, n° 12-29.368)

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, la défaillance du vendeur dans son obligation d’achever les parties privatives d’un lot exonère l’acquéreur de celui-ci du paiement des charges de copropriété. 

 

En l’espèce, un couple a acquis deux lots de copropriété en l’état futur d’achèvement. Huit ans après la date de livraison initialement prévue, le vendeur a été condamné à leur délivrer lesdits lots. Le syndicat des copropriétaires a réclamé plus de 13.000 euros aux acquéreurs au titre des charges de copropriété. 

 

La cour d’appel a fait droit à la demande du syndicat aux motifs (i) qu’un immeuble vendu par lots en l’état futur d’achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu’il est pour partie habitable et qu’il appartient à deux copropriétaires au moins et (ii) que la défaillance du vendeur dans son obligation d’achever les parties privatives d’un lot n’exonère pas l’acquéreur de celui-ci du paiement des charges de copropriété.

 

La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel, jugeant que « l’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis ». La cour d’appel aurait dû rechercher si les lots étaient achevés à la date d’exigibilité des charges de copropriété.

 

Cette décision a été prise au visa des articles 1601-3 du Code civil, R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation et des articles 1 et 10 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, si le contrat de vente en l’état futur d’achèvement se caractérise par le fait que le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes et que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution (C. civ., art. 1601-3), il n’en demeure pas moins que le statut de la copropriété n’est applicable qu’aux immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, la période de construction étant exclue de son champ d’application (L. 1965, art. 1er). 

 

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