Le décret commenté met fin à certaines incertitudes qui ont vivement animé les praticiens depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel.
Pour mémoire, la loi Pinel a inséré un article L. 145-40-2 dans le Code de commerce duquel découlent plusieurs obligations, à savoir :
- l’obligation d’annexer au bail commercial un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur ;
- l’obligation du bailleur d’adresser au preneur un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts, taxes et redevances ;
- l’obligation du bailleur d’informer le preneur, en cours de bail, des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ;
- l’obligation du bailleur de communiquer au preneur, lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, (i) un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les trois années suivantes assorti d’un budget prévisionnel et (ii) un état récapitulatif des travaux réalisés par le bailleur dans les trois années précédentes en précisant leur coût.
Cet article prévoit, par ailleurs, que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs preneurs :
- la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents preneurs occupant l’ensemble est effectuée en fonction de la « surface exploitée » ;
- le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au preneur devra correspondre strictement au local loué par ce preneur et à la quote-part des parties communes nécessaires à son exploitation ;
- en cours de bail, le bailleur doit informer les preneurs de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre les différents locataires.
Il importe également de rappeler que le décret n° 2014-1317 est intervenu en application du dernier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui prévoyait qu’un décret en Conseil d’Etat préciserait « les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs », sonnant ainsi le glas du bail « triple net ». L’apport principal de ce décret d’application réside dans la détermination des charges, impôts, taxes et redevances « qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire » (1). Il précise, par ailleurs, les obligations du bailleur en matière d’information du preneur (2), la date de congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception (3) et la date d’exigibilité du loyer révisé (4).
1. Détermination de la répartition des charges locatives, taxes, redevances et impôts
Le décret relatif au bail commercial vient préciser l’encadrement de la répartition des charges entre bailleur et preneur ainsi qu’entre les différents preneurs d’un ensemble immobilier, en éclairant ainsi les dispositions du dernier alinéa de l’article L. 145-40-2 précitées.
L’article R. 145-35 nouveau du Code de commerce dresse désormais une liste exhaustive des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux qui ne peuvent être mis à la charge du preneur. La répartition des impôts, charges, taxes, redevances et travaux qui ne sont pas énumérés dans cette liste peut, selon nous, être conventionnellement aménagée, en application du principe de liberté contractuelle.
Concernant les travaux réalisés dans les locaux loués, ne peuvent plus être imputés au preneur :
- les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil, à l’exception des dépenses qui se rapportent à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ;
- les honoraires liés à la réalisation des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ;
- les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil, à l’exception des dépenses qui se rapportent à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.
Quant aux impôts, taxes et redevances, ne peuvent plus être mis à la charge du preneur ceux dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble et notamment la contribution économique territoriale.
Par exception, (i) la taxe foncière, (ii) les taxes additionnelles à la taxes foncières au rang desquelles figurent la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage ainsi que (iii) les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement peuvent être répercutés sur le preneur.
Concernant les honoraires du bailleur afférents à la gestion de l’immeuble, les honoraires liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ne pourront plus être imputés au preneur. A contrario, nous comprenons que les honoraires du bailleur autres que ceux liés à la gestion des loyers pourront être mis à la charge du preneur. Il en va ainsi notamment des honoraires afférents à la gestion technique du local ou de l’immeuble, de l’établissement du fichier des preneurs, du traitement des contentieux et litiges locatifs, etc…
Enfin, le décret commenté précise que dans les ensembles immobiliers, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires ne peuvent être imputés au preneur.
Toutefois, la répartition entre les preneurs des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée.
Les dispositions du nouvel article R. 145-35 du Code de commerce sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret commenté, soit à compter du 5 novembre 2014.
2. Précision des obligations du bailleur en matière d’information du preneur
Le décret commenté précise les obligations du bailleur en matière d’information du preneur.
A ce titre, le décret prévoit que l’état récapitulatif annuel prévu à l’article L. 145-40-2 du Code de commerce :
- inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges ;
- doit être communiqué au preneur au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
Par ailleurs, le décret précise que l’état prévisionnel des travaux et l’état récapitulatif des travaux prévus à l’article L. 145-40-2 du Code de commerce doivent être communiqués au preneur dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du preneur, le bailleur lui communique également tout document justifiant le montant de ces travaux.
3. Détermination de la date du congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception
Pour mémoire, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, les parties peuvent choisir librement de donner congé par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
A ce titre, le décret commenté insère un nouvel article R. 145-1-1 dans le Code de commerce, applicable aux contrats en cours au 5 novembre 2014. Cet article prévoit que lorsque le recours à l’huissier n’a pas été choisi, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre.
4. Détermination de la date d’exigibilité du loyer révisé
Désormais, aux termes de l’article R. 145-20 modifié, le loyer révisé sera exigible au jour de la demande de révision en justice, sans possibilité pour les parties de fixer, avant ou pendant l’instance, la date d’exigibilité du nouveau prix à une autre date, plus ancienne ou plus récente.
Cette modification est applicable aux contrats en cours au 5 novembre 2014.
Nul doute que les praticiens suivront avec attention la mise en œuvre des dispositions issues de ce nouveau décret afin de limiter les contentieux qui pourraient en résulter.
Nous restons naturellement à votre disposition pour tout complément d'information ou toute assistance en relation avec les thématiques exposées.
