Un particulier vend, par acte sous seing privé, des parcelles de terrain à une société, sous diverses conditions suspensives, l’acte authentique devant être signé au plus tard dix-neuf mois suivant la date de la signature de l’acte sous seing privé.
Néanmoins, l’acheteur informe le vendeur qu’il renonce au bénéfice des conditions suspensives stipulées à son profit. Le vendeur lui répond que cette renonciation est tardive et qu’il y a lieu de constater la nullité de l’acte sous seing privé sur le fondement des articles L.290-1 et L.290-2 du code de la construction et de l’habitation. L’acheteur assigne alors le vendeur afin de voir juger la vente parfaite.
La Cour d’Appel rejette sa demande, prononçant la nullité de la promesse de vente et ordonnant la restitution du dépôt de garantie consigné entre les mains du notaire. Suite à l’echec de sa demande, l’acheteur se pourvoit en cassation.
La Cour de Cassation rejette le pourvoi, jugeant qu’une promesse synallagmatique de vente conclue pour une durée supérieure à dix-huit mois est de plein droit soumise à l’article L.290-1 du code de la construction et de l’habitation.
La haute cour confirme ce qui ressort de la lettre de cet article, à savoir, qu’aucune distinction ne doit être faite pour son application entre les promesses unilatérales de vente et les promesses synallagmatiques de vente. En effet, quelle que soit la nature de la promesse conclue par acte sous seing privé, à partir du moment où celle-ci a pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier par un particulier et est conclue pour une durée supérieure à dix-huit mois, elle doit être conclue par acte authentique pour que la vente soit parfaite. Ainsi, la demande de nullité d’une promesse synallagmatique de vente conclue pour une durée de dix-neuf mois peut être acceuillie, au détriment de l’acheteur, comme ce fut le cas en l’espèce.
Civ 3ème, 18 février 2015, n°14-14416.
CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION
Titre IX : Mesures de protection concernant certains vendeurs de biens immobiliers.
Article L290-1
“Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique.”
Article L290-2
“La promesse unilatérale de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire.”
