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Modalités pratiques de l’action rédhibitoire en garantie des vices cachés (Cass. 3ème civ., 4 mars 2014, n° 12-25.801)

La Cour de cassation a jugé que la quote-part du prix de vente correspondant à la commission versée par le vendeur à l’agent immobilier devait être restituée à l’acquéreur ayant agi en résolution de la vente pour vices cachés.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 1644 du Code civil, l’acquéreur qui met en œuvre la garantie des vices cachés a le choix entre rendre l’immeuble et se faire restituer le prix (action dite rédhibitoire) ou demander une diminution du prix arbitrée par experts (action dite estimatoire).

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, les acquéreurs avaient choisi d’exercer l’action rédhibitoire, suite à la découverte d’un vice affectant la toiture. Les juges du fond avaient condamné la venderesse à restituer le montant intégral du prix de la vente ainsi les frais afférents à la vente, considérant qu’il n’y avait pas lieu de déduire la quote-part du prix de vente versé par la venderesse à l’agent immobilier. 

La venderesse avait alors formé un pourvoi en cassation, estimant que la cour d’appel avait violé l’article 1184 du Code civil, au motif qu’en cas de résolution du contrat de vente, le vendeur doit restituer le prix qui ne peut s’entendre que de la somme qu’il a reçue, éventuellement augmentée des intérêts, sauf condamnation à dommages et intérêts. Selon le raisonnement suivi par la venderesse, elle ne pouvait être condamnée à restituer le montant de la commission versée à l’agent immobilier dans la mesure où elle n’avait pas perçue cette somme et où ladite somme n’avait pas reçu la qualification de dommages et intérêts.

Cependant, la Haute juridiction a approuvé la décision des juges du fond, jugeant que « le prix de vente et les frais occasionnés par celle-ci devaient être restitués aux acquéreurs sans qu’il y ait lieu d’en déduire le montant de la commission versée (par la venderesse) à l’agent immobilier qui était expressément mise à sa charge par le mandat ».

 

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