L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, II, al . 4 : « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente »
Une société, propriétaire d’un logement, avait délivré congé avec offre de vente à son locataire. Le locataire n’ayant pas donné suite à cette offre, le propriétaire avait vendu la totalité de l’immeuble. Cependant, le locataire, soutenant que son droit de préemption subsidiaire n’avait pas été respecté, avait assigné le vendeur et l’acquéreur en annulation de la vente. La Cour d’appel avait rejeté sa demande. Le locataire avait alors formé un pourvoi en cassation et soutenu que son lot avait été revendu à des conditions nettement plus avantageuses par le vendeur à l’acquéreur à l’occasion de la vente de l’immeuble en entier dès lors que le prix au mètre carré était inférieur d’un tiers à celui qui lui avait été proposé à l’origine aux termes de l’acte de congé.
S’est donc posée la question de savoir si le locataire pouvait revendiquer un droit de préemption subsidiaire lorsque le congé pour vendre un logement était suivi d’une vente de l’immeuble dans son entier dont le prix est proportionnellement inférieur à celui proposé pour le logement ?
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en considérant que la vente intervenue avait porté sur l’immeuble dans son entier et non sur le seul lot loué par le locataire, de sorte qu’elle ne devait pas donner droit à l’exercice d’un droit de préemption subsidiaire par le locataire. La vente de l’immeuble dans son entier n’a ainsi pas été annulée.
Par cet arrêt, la Cour de Cassation fait une nette distinction entre la vente d’un immeuble considéré dans sa globalité et celle portant sur un lot. En effet, ces ventes ayant des objets différents, leur prix ne peuvent aucunement être comparés.
Resterait, en revanche, envisageable la demande nullité de la vente dès lors qu’il serait établi que celle-ci serait intervenue en fraude des droits du preneur ou que son lot lui aurait été proposé à un prix excessif l’ayant dissuadé d’acquérir.
Cass. ch. civ 11 mars 2015, n° 14-10447
