Par un arrêt du 9 juin 2015, la Cour de Cassation a confirmé (i) la compétence des juridictions judiciaires pour connaître d’un litige soulevé par un opérateur privé à l’encontre de la société ERDF lorsqu’elle agit en sa qualité de gestionnaire de réseau ainsi que (ii) la faute commise par de cette dernière dans le retard ou le défaut de traitement d'une demande de raccordement.

Elle a par ailleurs confirmé que cette faute, de nature délictuelle, crée un préjudice certain à l’opérateur privé dès lors qu'elle lui a fait perdre la chance d’accepter la proposition technique et financière d’ERDF avant le 2 décembre 2010, et partant de bénéficier de l’obligation d’achat d’électricité photovoltaïque au tarif de l’arrêté de 2006. 

Elle a enfin indiqué que ce préjudice doit être mesuré par rapport à la chance perdue et qu'il ne peut pas être égal à l’avantage que cette chance aurait procuré si elle s’était réalisée.  En l'espèce, l’indemnisation a été limitée à 80 %.

Un arrêté du 24 juin 2015 publié au Journal Officiel du 28 juin dernier vient fixer les taux de l'intérêt légal applicables pour le second semestre 2015, à compter du 1er juillet prochain :

– 4,29% pour les créances de personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels;

– 0,99% pour les autres créances.

Kalliopé assiste la société Aéroport du Grand Ouest dans le cadre des contentieux relatifs aux autorisations environnementales du projet d'aéroport Notre Dame des Landes (autorisation Loi sur l'eau et dérogation espèces protégées) et du contentieux relatif à la déclaration d'utilité publique du programme de réaménagement des voiries.

A ce titre, elle était présente à l'audience qui s'est tenue hier, au Tribunal administratif de Nantes.

Les articles 23-10-1 et suivants du Code de commerce, issus de la loi n°2014-856 du 31 juillet 2014, imposent aux propriétaire de SARL ou de SA de moins de 250 salariés, d'informer leurs salariés de tout projet de cession de plus de 50% des parts sociales, à peine de nullité de la cession. Cette loi a fait l'objet d'un décret d'application du 28 octobre 2014.

Une SARL a formé un recours en annulation contre certaines dispositions de ce décret devant le Conseil d'Etat en invoquant l'inconstitutionnalité de l'obligation d'information des salariés prévue par la loi du 31 juillet 2014.

Elle a ainsi soumis au Conseil d'Etat une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur la conformité du dispositif d'information préalable des salariés à la Constitution et en particulier au droit de propriété. Par une décision du 22 mai 2015 le Conseil d'Etat a estimé que cette question était sérieuse et l'a renvoyée au Conseil Constitutionnel. 

Il appartient désormais au Conseil Constitutionnel de déterminer si les dispositions attaquées de cette loi sont conformes ou non à la Constitution et, le cas échéant, de les annuler.

En tout état de cause, si jamais le Conseil Constitutionnel ne censurait pas cette règle, le projet de loi Macron pourrait en limiter considérablement la portée : l'article 55 bis A du projet, soumis par le Sénat, tendrait à n'imposer l'obligation d'information des salariés que lorsque la cession d'activité n'est envisagée qu'en raison de l'absence de repreneur.

Une société immobilière avait donné à une agence immobilière un mandat exclusif pour vendre un bien immobilier. Quelques mois après, une seconde SCI, ayant acquis la totalité des parts sociales de la première, avait donné à cette même agence immobilière un nouveau mandat, cette fois-ci non exclusif, pour vendre le même immeuble à un moindre prix.

Un particulier avait formé, par l’entremise de l’agence immobilière et au prix correspondant au second mandat, une offre d’achat contresignée par le gérant des deux SCI. Cependant, aucune promesse de vente n’avait été signée, ce qui avait poussé l’agence immobilière à assigner les deux SCI ainsi que leur gérant en paiement d’une somme correspondant aux diligences accomplies.

Une commune avait conclu une promesse unilatérale de vente sur un terrain appartenant à son domaine privé avec une société. Cette promesse prévoyait un délai d’option de 2 ans pendant lesquels elle devait être réitérée par acte authentique. Cependant, au bout de quelques mois, la commune s’était rétractée par délibération du conseil municipal et avait mis le terrain à disposition d’un service départemental. Puis, la société bénéficiaire de la promesse avait levé l’option d’achat pendant le délai ; mais, la commune refusant de réitérer la vente par acte authentique, le bénéficiaire avait déposé une requête en annulation de la délibération de rétractation de la commune devant le juge administratif. La cour administrative d’appel ayant acceuilli sa requête, la commune avait formé un pourvoi devant le Conseil d’Etat.

Le Conseil d’Etat avait jugé que la société bénéficiaire n’avait pas encore levé l’option lors de la rétractation, et que dès lors, elle ne pouvait prétendre à la réalisation forcée de la vente, mais seulement à des dommages et intérêts. 

Dans cette décision, le Conseil d’Etat fait sienne la jurisprudence de la Cour de Cassation selon laquelle la rétractation du promettant avant la levée d’option du bénéficiaire empêche toute rencontre des consentements. Il ressort de ce courant jurisprudentiel que la force obligatoire de la promesse unilatérale de vente est très limitée en pratique, le promettant pouvant se rétracter à tout moment avant l’acceptation du bénéficiaire sans craindre d’autre sanction que la condamnation à des dommages et intérêts. Il est toutefois à signaler que cette solution, ayant fait l’objet de critiques doctrinales importantes, pourrait être réformée à l’occasion de la prochaine réforme du droit des obligations.

L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, II, al . 4 : « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente »

Une société, propriétaire d’un logement, avait délivré congé avec offre de vente à son locataire. Le locataire n’ayant pas donné suite à cette offre, le propriétaire avait vendu la totalité de l’immeuble. Cependant, le locataire, soutenant que son droit de préemption subsidiaire n’avait pas été respecté, avait assigné le vendeur et l’acquéreur en annulation de la vente. La Cour d’appel avait rejeté sa demande. Le locataire avait alors formé un pourvoi en cassation et soutenu que son lot avait été revendu à des conditions nettement plus avantageuses par le vendeur à l’acquéreur à l’occasion de la vente de l’immeuble en entier dès lors que le prix au mètre carré était inférieur d’un tiers à celui qui lui avait été proposé à l’origine aux termes de l’acte de congé.

S’est donc posée la question de savoir si le locataire pouvait revendiquer un droit de préemption subsidiaire lorsque le congé pour vendre un logement était suivi d’une vente de l’immeuble dans son entier dont le prix est proportionnellement inférieur à celui proposé pour le logement ?

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en considérant que la vente intervenue avait porté sur l’immeuble dans son entier et non sur le seul lot loué par le locataire, de sorte qu’elle ne devait pas donner droit à l’exercice d’un droit de préemption subsidiaire  par le locataire. La vente de l’immeuble dans son entier n’a ainsi pas été annulée.

Par cet arrêt, la Cour de Cassation fait une nette distinction entre la vente d’un immeuble considéré dans sa globalité et celle portant sur un lot. En effet, ces ventes ayant des objets différents, leur prix ne peuvent aucunement être comparés.

Resterait, en revanche, envisageable la demande nullité de la vente dès lors qu’il serait établi que celle-ci serait intervenue en fraude des droits du preneur ou que son lot lui aurait été proposé à un prix excessif l’ayant dissuadé d’acquérir.

Le bailleur peut-il donner congé avec refus de renouvellement à son preneur pour ne pas avoir été appelé à concourir aux actes de sous-location alors même que l’objet du bail consistait à procéder à la sous-location des locaux ?

Le propriétaire d’un immeuble consent à une société de gestion hotelière un bail commercial de neuf ans. Néanmoins, seulement quelques mois plus tard, il lui délivre  un congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction, en invoquant la conclusion de contrats de sous-location irréguliers en l’absence de participation du bailleur à l’acte. 

La Cour d’appel retient que les clauses du bail commercial prévoyant que le preneur exercera une activité d’exploitation d’un établissement d’hébergement ne dispensent pas le bailleur à concourir à l’acte de sous-location. 

La Cour de Cassation casse et annule l’arrêt jugeant que la sous-location étant l’objet même du bail, le bailleur n’a pas à être appelé à concourir aux actes de sous-location.